文/子木
昨夜,大招930新政潮来袭,楼市多城政策齐发,沸腾力度空前。大招
这次政策内容不同以往,楼市方向有了很大转变,沸腾熙来攘往可以说完全脱离了之间对楼市犹豫不决的大招心态,转而大开大合,楼市加码对攻预期。沸腾
不出意外,大招这将是楼市新一轮周期真正的起点。
下面解读分为三部分,沸腾分别是大招多城大招,存量房贷利率调整重大进展,楼市未来楼市的沸腾推演与建议。
01 多城大招
广州:
全面取消限购,不再限制购房套数,政策调整自2024年9月30日开始。
深圳:
1、盐田、宝安、龙岗、龙华、坪山、光明、大鹏等非核心区,全面取消限购
2、首套住房最低首付比例调整为15%,二套为20%。
3、增值税5改2年。
4、全面取消限售。不知死活
1.外环外一年社保就可以买;
2.外地家庭可以买二套;
3.首套首付15%,二套25%;
4.增值税5改2年,满两年没有增值税
5.临港可以额外买一套, 临港二套首付20%;
6.取消普通住宅和非普住宅。
北京:暂无。
这次各大一线城市完全响应了前几天的大会精神,不同程度取消限购。
广州全脱,跟楼市库存和房价基数有关,同时每一轮楼市周期,广州对热钱虹吸效应偏弱,所以不担心涌入热钱,房价炒作。
深圳象征性保留了核心区的限购,这是怕房价大涨,南山和福田,上一轮房价都在10万/平米以上,也是热钱集中地带,但外围区域放开,对于深漂来说,基本是全面解除限购。
上海诚意给足了,首付比例15%,5改2,这些都是历史上最宽松的政策。保留了1年的社保,也是怕恶意炒房。
北京一直都是最后出政策的压舱石,首都嘛,要面子也要里子。节前肯定是要出的,但力度肯定会弱于或等同于上海,精神恍惚但不影响市场预期,毕竟想买首都资产的热钱太多了。
一线城市集中在930号出新政,其实就是为了给“金十”充值预期,希望国庆长假有一个好的成交。
一线城市不同于其他,有带动全国周期的作用。而且这次不再挤牙膏,能大开大合,更多是上面意识到了,关键时刻,带动百业经济复苏的,房地产不可或缺。
而且房地产经过几年的调整,已经充分有了弹性空间,不用担心遭遇短期内热钱轰炒,脱离实际轨道。利率也降到了历史最低位,诚意十足。
总之一线城市放开,意味着楼市大反攻彻底启动,“政策底”全面显现,接下来话语权交给市场。至于接下来怎么走,第三部分会说。
02 存量房贷利率调整重大进展
除了一线政策放开,大家更关注的存量房贷利率调整也迎来了重大进展。
昨天晚上,央行公布消息,要求各大商业银行在10月31日之前推出细则,而且释放了具体的调整逻辑:
对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率,将统一调整到不低于-30个基点,经年累月且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限。
也就是统一下调为:LPR-30BP。
按照现行5年期LPR利率3.85%计算,统一调整结果为3.55%。
如果你之前的利率是5%,那么经过调整,你的存量房贷利率会将至1.45%,大降了145BP,如果你之前利率是4%,小降了45BP。
利率高降幅大,利率低降幅小,平均下来肯定在50基点以上,但主要帮扶是高利率站岗的人群,这次下调将惠及起码5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭利息支出高达1500亿元。
但我想告诉你的是,这还只是开始。因为LPR利率还会继续下降的,年底之前有20BP的预期,那么明年1月份重新定价后,意味着所有人可以调整到3.35%。
这次也考虑到了当初置换成固定利率的人,之前很多人听了一些伪专家的错误言论,特立独行把房贷转为固定利率合同,没有享受到LPR一路下调的利好。
这次也算是拉了一把,规定可以跟银行协商,转成浮动利率,大家一起降。
而且也取消了房贷利率重新定价周期最短一年的心急如焚限制,你可以跟银行协商,按年、按半年、按季度都可以。我推荐按照季度,LPR只要一降,马上能反应到你的月供层面,而不是等一年。
非常人性化的改变,为央妈点赞。
10月31日之前,各大行的细则都会出来。大家不用着急,到时候应该跟去年逻辑一样,不用去银行,也不用打电话,只需要在APP上简单操作一下即可。
03 楼市的推演
之前预测过930会放大招,没想到这么激烈,而且是楼市新政和存量房贷利率,双剑齐发。
存量房贷利率调整,其实是一个非常核心的政策,解决了买房“背刺”问题,购房者不再担心买贵了买错了,跟解决烂尾楼一个逻辑,从心理上稳住了购房者的预期。
再加上央行空前流动性支持,以及超长期国债的助力,这次组合拳打出来,楼市预期的改变是颠覆性的,不比股市差。积毁销骨
很多人说,大家的购买力还没起来啊,经济还未完全复苏啊,楼市怎么能起来?
可以参考2009年,那时候全球经济危机后,人们的购买力同样处于历史低位,预期崩坏,但四万亿计划一发,楼市顿时起飞。
这是因为社会在货币极速膨胀的时候,会产生流动性泛滥,货币会暂时跳过供需逻辑,实现资产大涨。
再比如2022年之前美联储放水,美国、韩国、日本、新加坡、中国香港等等地方,房价都迎来暴涨。
这些地方真的存在房屋紧缺吗?没有。这些地方人口在增加,生育率大涨了吗?也没有。
事实上这些地方很可能供过于求,但房价依然在涨,是因为当货币出现通胀的时候,财富群体就要通过购买资产来避险,而房子,在经济上行期,绝对是优质资产。
房价上涨后,带动百业经济复苏,晴天霹雳经济实现正循环,又增强了居民购买力,对之前涨起来的房价形成支撑。
这就是市场,永远预期先行,资产先行,投资先行的逻辑。而当普通人真正开始扭转预期,意识到房价要涨的时候,其实已经晚了,很容易高位站岗。
所以买房买的是周期、时机和认知。
当然这轮周期,我坚持认为三四线是无缘的,因为一二线城市有产业有人口有热钱有政策,掌握着全社会的核心生产资料,但三四线城市没有。
不仅没有,当下大部分三四线城市身处债务周期,普遍存在收缩预期,除非继续像2015年那样通过棚改货币化,凭空造富,否则这一波将与一二线彻底割裂。
当然大部分人的认知还处于基本层面,很多三四线人到现在依然认为每一轮救市都跟自己有关,也认为自己所在的城市房价会上涨。
所以每当周期开始,都是三四线城市套现离场,腾挪资产抄底一二线的好机会。这在楼市里叫博傻理论,很残酷但很现实。发奋图强
那么从现在开始,一二线的购房者就要警惕起来,一线城市可以上车了,二线城市跟随其后,陆续反弹,主要也跟基本面有关。
接下来我会把一二线分等级,做盘点,哪些要马上上车,哪些可以等一等,哪些不需要等可以跟三四线归为一类,城市跟股票一样,基本面不一样,未来预期也不一样。
三四线,除了特别优质的资产,比如超级学区房比如稀缺地段的改善房,绑定城市重要资源的房子,其他非自住资产,一律在明年3月出手,留钱在手上,买一二线也好,投资其他也好,存银行也行。
这些话之前说过,今天再重复一次,以后也不多说了,如果还是搞不清楚,那楼市文章基本不用多看了。记住并执行,到时候你会感谢我的。
最后还想跟大家透露的席地而坐一点利好是,中美关系很可能存在极大修复的可能性。据消息,已经在多方面谈好了合作,取得了实质性的进展。
因为美国目前很多问题解决不了,国债被持续抛售,存量债务压力很大,中东战争又出现了新一轮发酵,有些失控,美国支出庞大,欧洲那边又自顾不暇,所以美国只能寻求新一轮合作,以谋共同解决问题。
这也符合老美的调性,只有面临砸局的风险,才会放低姿态,懂得合作共赢。所以2024年很可能会复制2014年后的场景。
刚看到一篇文章写的很好:
遥想那年,奥巴马夫人在成都七中演讲,说对共同的未来,抱有前所未有的信心,“希望纽带在未来几十年绵延”。
几个月后,奥巴马在APEC会议上说:加深美中贸易将使两国受益,更能助力世界平稳。
那一年,世界银行预言中国经济将持续高速增长,胡润富豪榜称坚定看好中国,“中国这年有176位百亿富豪,有8位80后自手起家”。
那年时代汽笛嘹亮,卧薪尝胆股市楼市火爆之下,真正动能是基建启动。当年,中央批复基建项目1.56万亿,发改委21天内批了16条铁路和5个机场。
十年前的夏天,达沃斯论坛上,第一次提出“大众创业、万众创新”,称要破除一切束缚,让创新血液自由流动,“在960万平方公里大地上掀起大众创业、草根创业的新浪潮。
这一幕虽然离我们已经好远了,但近期意识形态的转变、政策的高效落地,以及全社会信心的逐步扭转,让我突然觉得,这一幕或将再次出现。
尤其昨天在飞机上看完中国产业2024出海研报之后,发现我们的势能才刚刚开始,接下来我们逐步抢占德日韩份额,向全球提供高端工业制造品,这才是真正财富累积的开始,这个我找时间再写。
最后祝大家国庆节快乐,渡过一个美满假期,陪陪家人,养好身体,这才是人生最宝贵的财富。